Contrato de arrendamiento de vivienda: ¿hay que autenticarlo en notaría?
Por Aitor S. · Actualizado: 6 de octubre de 2026
El contrato de arrendamiento de vivienda urbana puede ser verbal o escrito y no necesita autenticarse en notaría para ser válido (Ley 820 de 2003). Autenticar las firmas es opcional y sirve como prueba de quién firmó. La ley prohíbe exigir depósitos en dinero y limita el incremento anual del canon al IPC del año anterior.
Validez del contrato
La Ley 820 de 2003 permite que el contrato sea verbal o escrito. Lo recomendable es hacerlo por escrito, identificando el inmueble, el canon, la fecha de pago, la duración y quién paga los servicios.
Las obligaciones de pagar dinero que constan en el contrato se pueden cobrar por vía ejecutiva con base en el propio contrato. Autenticar las firmas no es necesario para eso, pero evita discusiones sobre quién firmó.
Depósitos e incrementos
La ley prohíbe exigir depósitos en dinero o cauciones reales para garantizar el pago, aunque sí se pueden pedir codeudores o pólizas de arrendamiento.
El canon puede subir cada doce meses, como máximo en el mismo porcentaje del IPC del año anterior, y el arrendador debe informar el incremento.
Desglose Estimado de Costos y Tarifas SNR
Tarifas reguladas por resolución oficial de la Superintendencia de Notariado y Registro (SNR) vigentes en 2026:
| Concepto | Rango Estimado | Detalle Legal |
|---|---|---|
| Autenticación de firma con biometría | $7.600 + IVA | Art. 6 de la Resolución SNR RES-2026-000964-6: $2.800 por firma y $4.800 por cotejo biométrico, por cada persona que firma. |
Fuentes normativas comprobadas (11 de octubre de 2026): Resolución Notarial SNR RES-2026-000964-6 ↗ • Tarifas Registrales ORIP SNR 2026 ↗ • Ley 223 de 1995 (Impuesto Registro) ↗ • Estatuto Tributario Art. 398 ↗
* Tarifas auxiliares oficiales vigentes 2026: Certificado de Tradición y Libertad ($23.000 COP electrónico / $24.300 COP físico); foja notarial ($5.600); biometría ($4.800).
Documentación Requerida
- Cédulas de arrendador, arrendatario y codeudores.
- Contrato escrito con la descripción del inmueble y las condiciones.
Procedimiento Paso a Paso
1. Redacta el contrato
Incluye canon, duración, fecha de pago, servicios y estado del inmueble (un inventario con fotos ayuda).
2. Firma
Firman arrendador, arrendatario y codeudores.
3. Autentica si quieres
Las firmas pueden autenticarse en notaría, con biometría, por $7.600 más IVA cada una.
¿Quieres saber los gastos exactos para tu caso?
Nuestra calculadora aplica automáticamente las tarifas de la SNR (0.3% de derechos notariales + IVA, 1% de retención e impuestos de registro).
Preguntas Frecuentes
¿? ¿Un contrato de arriendo sin autenticar es válido?
Sí. La Ley 820 de 2003 ni siquiera exige que sea escrito, aunque hacerlo por escrito y autenticar las firmas facilita probarlo.
¿? ¿Me pueden pedir un depósito?
En arrendamiento de vivienda urbana la ley prohíbe exigir depósitos en dinero. Sí pueden pedir codeudor o póliza.
¿? ¿Cuánto puede subir el arriendo?
Una vez al año, como máximo el porcentaje del IPC del año anterior.