¿Cuánto cuesta escriturar una casa o apartamento en Colombia en 2026?
Por Aitor S. · Actualizado: 6 de octubre de 2026
Según la Resolución SNR RES-2026-000964-6 de 20 de enero de 2026, vigente desde el 1 de febrero de 2026, los derechos notariales de una escritura con cuantía son $30.900 si el valor del acto no supera $259.300 y, sobre el exceso, el 3 por mil, más $5.600 por cada hoja de la escritura y el IVA del 19 %. A esto se suman la retención en la fuente a cargo del vendedor (Estatuto Tributario), el impuesto de registro o boleta fiscal (fijado por cada departamento) y los derechos de registro de la ORIP (fijados en la resolución de tarifas registrales de la SNR).
Antes de firmar: certificado de tradición y paz y salvos
La escritura pública de compraventa solo puede firmarse cuando el inmueble tiene sus obligaciones al día. El documento central es el certificado de tradición y libertad reciente, que acredita quién es el propietario, si existen gravámenes, hipotecas o medidas cautelares y cuáles anotaciones registrales afectan el inmueble.
Además, debes presentar el paz y salvo de impuesto predial del año en curso, el paz y salvo de valorización municipal y, si se trata de propiedad horizontal, el paz y salvo de la administración. Estos documentos son los que suelen retrasar el trámite si no se tramitan con anticipación.
Quién paga qué en la escritura
Los derechos notariales se liquidan según la cuantía del acto y las tarifas fijadas por la Superintendencia de Notariado y Registro. Salvo que las partes pacten otra cosa, suelen dividirse por mitades entre comprador y vendedor.
La retención en la fuente por la venta del inmueble es responsabilidad del vendedor y se calcula conforme al Estatuto Tributario. El impuesto de registro o boleta fiscal y los derechos de registro ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos normalmente los asume el comprador, aunque también puede pactarse una distribución distinta.
De la minuta al registro en la ORIP
El proceso comienza cuando el comprador o su abogado radica la minuta de compraventa en la notaría elegida. El notario revisa la documentación, elabora el borrador de escritura pública y programa la firma. En la firma se realiza la identificación biométrica de las partes.
Después de firmada la escritura, se debe pagar la boleta fiscal en la secretaría de hacienda departamental y, con ella, se radica la escritura en la ORIP para que el comprador quede registrado como nuevo propietario. El tiempo total depende de la carga de trabajo de cada oficina de registro.
Reducciones que pueden aplicar
La Resolución SNR RES-2026-000964-6 establece reducciones en los derechos notariales para operaciones de vivienda de interés social y para ciertos créditos de vivienda. Estas reducciones están reguladas en los artículos 31 a 33 de la resolución.
Para saber si tu compra aplica, revisa el régimen de la vivienda y las condiciones del crédito. La notaría que liquide el trámite es la que puede confirmar si el acto califica para una tarifa reducida.
Errores que suelen retrasar el trámite
Los retrasos más comunes provienen de documentos desactualizados, como un certificado de tradición de más de treinta días, o de inconsistencias entre la minuta y los registros. También ocurre cuando no se paga la boleta fiscal antes de ir a registrar o cuando una de las partes no lleva la cédula física con chip.
Antes de la cita de firma, confirma con la notaría el listado completo de documentos y los medios de pago admitidos. Un trámite bien preparado evita múltiples visitas.
Desglose Estimado de Costos y Tarifas SNR
Tarifas reguladas por resolución oficial de la Superintendencia de Notariado y Registro (SNR) vigentes en 2026:
| Concepto | Rango Estimado | Detalle Legal |
|---|---|---|
| Derechos notariales (acto con cuantía) | $30.900 + IVA - 3 por mil sobre el exceso de $259.300 + IVA | Art. 2 lit. b) de la RES-2026-000964-6. Más $5.600 por hoja de la escritura (par. del art. 2). Hay reducciones para vivienda de interés social y créditos de vivienda (arts. 31 a 33). |
| Retención en la fuente (vendedor) | Según Estatuto Tributario | La notaría la liquida cuando el vendedor es persona natural; no la fija la resolución de tarifas notariales |
| Impuesto de registro (boleta fiscal) | Según el departamento | A cargo del comprador; la tarifa la fija cada departamento |
| Derechos de registro (ORIP) | Según tarifa registral SNR | Inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos; se rigen por la resolución de tarifas registrales, distinta de la notarial |
Fuentes normativas comprobadas (11 de octubre de 2026): Resolución Notarial SNR RES-2026-000964-6 ↗ • Tarifas Registrales ORIP SNR 2026 ↗ • Ley 223 de 1995 (Impuesto Registro) ↗ • Estatuto Tributario Art. 398 ↗
* Tarifas auxiliares oficiales vigentes 2026: Certificado de Tradición y Libertad ($23.000 COP electrónico / $24.300 COP físico); foja notarial ($5.600); biometría ($4.800).
Documentación Requerida
- Promesa de compraventa debidamente firmada
- Copia de la cédula de ciudadanía de comprador y vendedor
- Certificado de Tradición y Libertad reciente (no mayor a 30 días)
- Paz y salvo de impuesto predial del año en curso
- Paz y salvo de valorización municipal
- Paz y salvo de administración (si es propiedad horizontal)
Procedimiento Paso a Paso
1. Radicación de minuta en notaría
Se entrega la documentación y la minuta de compraventa para la elaboración del borrador de escritura pública.
2. Firma y diligencia biométrica
Las partes comparecen en la notaría para lectura, firma y cotejo biométrico dactilar.
3. Pago de boleta fiscal departamental
Se cancela el impuesto de registro en la secretaría de hacienda departamental correspondiente.
4. Registro ante la ORIP
Se radica en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos para que el comprador quede formalmente como propietario en el folio de matrícula inmobiliaria.
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Nuestra calculadora aplica automáticamente las tarifas de la SNR (0.3% de derechos notariales + IVA, 1% de retención e impuestos de registro).
Preguntas Frecuentes
¿? ¿Quién paga los gastos notariales en Colombia?
Salvo pacto en contrario entre las partes, los derechos notariales suelen dividirse por partes iguales entre comprador y vendedor. La retención en la fuente corresponde al vendedor, y la boleta fiscal y el registro ante la ORIP normalmente los asume el comprador.
¿? ¿Qué pasa si el inmueble tiene hipoteca previa?
Se debe tramitar conjuntamente la escritura de cancelación de hipoteca aportando el paz y salvo o carta de cancelación expedida por el banco acreedor.