Afectación a vivienda familiar y patrimonio de familia: qué son y cómo se cancelan
Por Aitor S. · Actualizado: 6 de octubre de 2026
La afectación a vivienda familiar (Ley 258 de 1996) y el patrimonio de familia son dos protecciones sobre la vivienda de una familia: hacen que el inmueble no pueda embargarse por la mayoría de las deudas y que, para venderlo o gravarlo, haga falta el consentimiento de ambos cónyuges o compañeros. Se cancelan por escritura pública.
Afectación a vivienda familiar
Protege el inmueble destinado a la habitación de la familia cuando quien lo compra está casado o tiene compañero permanente. Desde la Ley 854 de 2003 se aplica también a las uniones maritales de hecho. Por eso, al firmar una compraventa, la notaría pregunta bajo juramento al comprador su estado civil y si tiene otra vivienda afectada.
Mientras esté vigente, el inmueble no puede venderse ni hipotecarse sin la firma de los dos, y no puede embargarse salvo en casos como la hipoteca constituida antes o para comprarlo.
Patrimonio de familia
Es una figura distinta (Ley 70 de 1931) que se constituye a favor de la familia, incluidos los hijos menores. Es obligatoria en muchas viviendas de interés social compradas con subsidio. Como protege a los hijos, cancelarla puede exigir más requisitos cuando hay menores beneficiarios.
Cómo se cancelan
La afectación a vivienda familiar se cancela por escritura pública firmada por ambos cónyuges o compañeros, o por decisión de un juez. El patrimonio de familia también se cancela por escritura; si hay hijos menores beneficiarios, se requiere además la intervención del defensor de familia o de un juez. La escritura de cancelación se registra en la ORIP.
Desglose Estimado de Costos y Tarifas SNR
Tarifas reguladas por resolución oficial de la Superintendencia de Notariado y Registro (SNR) vigentes en 2026:
| Concepto | Rango Estimado | Detalle Legal |
|---|---|---|
| Escritura de cancelación | $90.600 + IVA - $90.600 + $5.600 por hoja + IVA | Tarifa de escritura sin cuantía (art. 2 lit. a) de la Resolución SNR RES-2026-000964-6). Pide a la notaría la liquidación exacta. |
| Registro en la ORIP | Tarifa registral | Más el impuesto de registro de acto sin cuantía. |
Fuentes normativas comprobadas (11 de octubre de 2026): Resolución Notarial SNR RES-2026-000964-6 ↗ • Tarifas Registrales ORIP SNR 2026 ↗ • Ley 223 de 1995 (Impuesto Registro) ↗ • Estatuto Tributario Art. 398 ↗
* Tarifas auxiliares oficiales vigentes 2026: Certificado de Tradición y Libertad ($23.000 COP electrónico / $24.300 COP físico); foja notarial ($5.600); biometría ($4.800).
Documentación Requerida
- Cédulas de ambos cónyuges o compañeros.
- Certificado de tradición y libertad reciente.
- Registro civil de matrimonio o prueba de la unión marital.
- Si hay patrimonio de familia con hijos menores: registros civiles de los hijos.
Procedimiento Paso a Paso
1. Revisa el certificado de tradición
Comprueba si el inmueble tiene afectación a vivienda familiar, patrimonio de familia o ambos.
2. Firma la escritura de cancelación
Firman los dos titulares. Si hay menores beneficiarios del patrimonio de familia, la notaría te indicará el procedimiento.
3. Registra la cancelación
Radica la escritura en la ORIP para que la anotación quede cancelada.
¿Quieres saber los gastos exactos para tu caso?
Nuestra calculadora aplica automáticamente las tarifas de la SNR (0.3% de derechos notariales + IVA, 1% de retención e impuestos de registro).
Preguntas Frecuentes
¿? ¿Puedo vender mi casa si tiene afectación a vivienda familiar?
Sí, si firma también tu cónyuge o compañero permanente. En ese caso la afectación se cancela en la misma escritura de venta.
¿? ¿La afectación impide que el banco embargue la casa por la hipoteca?
No. La hipoteca constituida antes de la afectación o para comprar la vivienda puede ejecutarse.
¿? ¿Qué diferencia hay entre afectación y patrimonio de familia?
La afectación protege a los cónyuges o compañeros y nace con la compra de la vivienda familiar. El patrimonio de familia se constituye a favor de la familia, incluidos los hijos menores, y es obligatorio en muchas viviendas de interés social.