Escrituración Pública de Inmuebles (Casas, Lotes y Apartamentos)
Todo lo que necesitas saber para elevar a escritura pública la compraventa de una vivienda o predio en Colombia.
Por Aitor S.
Directorio ciudadano independiente · Notarías en Línea Colombia
En qué consiste
En Colombia la venta de una casa, un apartamento o un lote solo se perfecciona con una escritura pública firmada en una notaría y registrada después en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP) donde está matriculado el inmueble. Mientras la escritura no esté registrada, el comprador no es dueño ante terceros aunque haya pagado.
Antes de la escritura, lo habitual es firmar una promesa de compraventa que fija el precio, la forma de pago, la fecha y la notaría. La notaría elabora o revisa la minuta, comprueba los documentos, liquida los derechos y la retención en la fuente, y reúne a las partes para firmar con identificación biométrica.
Por costumbre, los derechos notariales se reparten por mitades entre comprador y vendedor, la retención en la fuente la paga el vendedor y el impuesto y los derechos de registro los paga el comprador, aunque las partes pueden pactar otra cosa en la promesa.
Requisitos y documentos
- Minuta de compraventa (la puede redactar un abogado o la propia notaría).
- Certificado de tradición y libertad del inmueble, reciente, para comprobar el propietario, las hipotecas, embargos o limitaciones.
- Paz y salvo del impuesto predial del año en curso y, si el municipio lo exige, de valorización.
- Si es propiedad horizontal: paz y salvo de administración.
- Cédulas de compradores y vendedores. Si una parte es una empresa, certificado de existencia y representación legal reciente.
- Si el vendedor está casado o en unión marital y el inmueble tiene afectación a vivienda familiar, también debe firmar su cónyuge o compañero.
Cada notaría puede pedir algún documento adicional: confirma la lista antes de ir.
Paso a paso
- 1
Estudio de títulos
Revisa el certificado de tradición y libertad: quién es el dueño, si hay hipotecas, embargos, patrimonio de familia o afectación a vivienda familiar que haya que cancelar antes.
- 2
Promesa de compraventa
Fija precio, forma de pago, fecha de la escritura, notaría y quién paga cada gasto. Autenticar las firmas de la promesa da seguridad a ambas partes.
- 3
Radicación en la notaría
Se entregan la minuta y los documentos. La notaría revisa, redacta la escritura y liquida derechos notariales, IVA y retención en la fuente.
- 4
Firma de la escritura
Comprador y vendedor firman con identificación biométrica y pagan lo que les corresponde. Si hay crédito hipotecario, el banco firma también.
- 5
Impuesto de registro
Con la copia de la escritura se paga la boleta fiscal del departamento. Hay que registrarla dentro de los dos meses siguientes a la firma para evitar intereses de mora.
- 6
Registro en la ORIP
Se radica la escritura en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Cuando el nuevo certificado de tradición muestra al comprador como propietario, la venta está completa.
Cuánto cuesta en 2026
Los derechos notariales son de orden público y fijados a nivel nacional por la Superintendencia de Notariado y Registro (SNR) en la Resolución RES-2026-000964-6, vigente desde el 1 de febrero de 2026. Los valores se muestran sin IVA salvo que se indique.
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Derechos notariales (acto con cuantía) Art. 2 lit. b) de la Resolución SNR RES-2026-000964-6. Ejemplo: sobre $200.000.000, unos $630.122 antes de hojas e IVA. | $30.900 hasta $259.300; 3 por mil sobre el exceso, más IVA (19 %) |
| Hojas de la escritura Parágrafo del art. 2. Incluye el papel de seguridad. | $5.600 por hoja más IVA (19 %) |
| Retención en la fuente Estatuto Tributario, art. 398. La paga el vendedor persona natural; la notaría la recauda. | 1 % del precio de venta |
| Impuesto de registro (boleta fiscal) Ley 223 de 1995. Lo fija cada departamento y no lo cobra la notaría. | Entre el 0,5 % y el 1 % del valor |
| Derechos de registro en la ORIP Se pagan en la Oficina de Registro al radicar la escritura. | Según la tarifa registral de la SNR |
Consejos prácticos
- El valor de la escritura no puede ser inferior al avalúo catastral; declarar un precio menor al real puede traer sanciones tributarias.
- No entregues todo el dinero antes de ver la escritura registrada o, al menos, pacta en la promesa cómo se paga el saldo.
- Si compras con crédito de vivienda de interés social, pregunta por las tarifas reducidas que prevé la resolución.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda escriturar una vivienda?
La firma en la notaría suele tardar de 3 a 8 días hábiles desde que se radican los documentos completos. Después, el registro en la ORIP puede tardar varios días o semanas según la oficina.
¿Quién elige la notaría?
Las partes, de común acuerdo, normalmente en la promesa de compraventa. Si compras con crédito hipotecario, el banco puede sugerir una notaría; conviene acordar la elección con el vendedor y el banco antes de firmar la promesa.
¿Qué pasa si no registro la escritura?
Sin el registro en la ORIP la tradición no se completa: el vendedor sigue figurando como propietario y el inmueble podría ser embargado por sus deudas. Además, pasado el plazo de dos meses, el impuesto de registro genera intereses de mora.
¿La notaría revisa si el inmueble tiene deudas?
La notaría exige los paz y salvos y revisa el certificado de tradición, pero no hace un estudio de títulos completo. Si la compra es importante, conviene que un abogado lo revise antes de firmar la promesa.
Base legal indicada en esta guía: Código Civil (art. 1857), Decreto 960 de 1970, Ley 258 de 1996 (afectación a vivienda familiar), Ley 223 de 1995 (impuesto de registro), Estatuto Tributario (art. 398) y Resolución SNR RES-2026-000964-6.. Puede consultar la normativa vigente directamente en el Resolución de tarifas notariales 2026 (PDF) ↗ o contrastar en el Ley 223 de 1995 en la Secretaría del Senado ↗.
Esta guía es de orientación ciudadana independiente según la Resolución SNR RES-2026-000964-6 y resoluciones registrales complementarias. No sustituye la asesoría jurídica individual ni los requerimientos específicos de cada despacho notarial.