Promesa de compraventa de un inmueble en Colombia: qué debe tener y por qué autenticarla
Por Aitor S. · Actualizado: 6 de octubre de 2026
La promesa de compraventa es el contrato en el que comprador y vendedor se comprometen a firmar más adelante la escritura de venta. Para que sea válida debe constar por escrito, fijar el plazo o la condición en que se firmará la escritura y describir el contrato prometido (Ley 153 de 1887, art. 89). No se registra ni transfiere la propiedad. Autenticar las firmas en notaría cuesta $7.600 más IVA por firmante.
Qué es y para qué sirve
En la compra de vivienda casi nunca se firma la escritura el primer día: hay que reunir documentos, conseguir el crédito o vender otro inmueble. La promesa fija desde el principio el precio, la forma de pago, la fecha y la notaría de la escritura, de modo que ninguna de las partes pueda echarse atrás sin consecuencias.
La promesa no transfiere la propiedad ni se inscribe en el certificado de tradición. El comprador no es dueño hasta que se firma la escritura y se registra en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
Requisitos para que sea válida
El artículo 89 de la Ley 153 de 1887 exige que la promesa conste por escrito, que el contrato prometido no sea de los que la ley declara ineficaces, que contenga un plazo o condición que fije la época en que se celebrará el contrato y que el contrato quede tan determinado que solo falte firmar la escritura. Una promesa sin fecha cierta para la escritura puede ser declarada nula.
Por eso conviene indicar la notaría, el día y la hora de la firma, identificar el inmueble con su dirección y su número de matrícula inmobiliaria, y dejar claro el precio y cómo se pagará cada parte.
Arras y cláusula penal
Las arras son una suma que se entrega al firmar la promesa. Si se pactan como arras de retracto, quien se arrepiente las pierde (si es el comprador) o las devuelve dobladas (si es el vendedor). La cláusula penal es una multa que paga quien incumple. Conviene que el texto diga con claridad cuál de las dos figuras se usa y por qué valor.
Desglose Estimado de Costos y Tarifas SNR
Tarifas reguladas por resolución oficial de la Superintendencia de Notariado y Registro (SNR) vigentes en 2026:
| Concepto | Rango Estimado | Detalle Legal |
|---|---|---|
| Autenticación de firma con biometría | $7.600 + IVA | Art. 6 de la Resolución SNR RES-2026-000964-6: $2.800 por firma y $4.800 por cotejo biométrico, por cada persona que firma. |
Fuentes normativas comprobadas (11 de octubre de 2026): Resolución Notarial SNR RES-2026-000964-6 ↗ • Tarifas Registrales ORIP SNR 2026 ↗ • Ley 223 de 1995 (Impuesto Registro) ↗ • Estatuto Tributario Art. 398 ↗
* Tarifas auxiliares oficiales vigentes 2026: Certificado de Tradición y Libertad ($23.000 COP electrónico / $24.300 COP físico); foja notarial ($5.600); biometría ($4.800).
Documentación Requerida
- Cédulas de comprador y vendedor.
- Certificado de tradición y libertad reciente del inmueble.
- Datos del inmueble: dirección y número de matrícula inmobiliaria.
- Texto de la promesa con precio, forma de pago, notaría, fecha y hora de la escritura.
Procedimiento Paso a Paso
1. Revisa el certificado de tradición
Comprueba que quien vende es el propietario y que no hay embargos ni hipotecas sin resolver.
2. Redacta la promesa
Incluye todos los requisitos del artículo 89 y lo que pasa si alguno incumple (arras o cláusula penal).
3. Autentica las firmas
Comprador y vendedor firman en notaría con cotejo biométrico. No es obligatorio, pero prueba quién firmó.
4. Cumple lo pactado
Reúne los documentos y acude a la notaría el día fijado para firmar la escritura.
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Preguntas Frecuentes
¿? ¿La promesa de compraventa debe hacerse en notaría?
No es obligatorio firmarla en notaría ni por escritura pública, pero sí por escrito. Autenticar las firmas es recomendable porque prueba quién firmó y cuándo.
¿? ¿Qué pasa si una de las partes no se presenta a firmar la escritura?
Quien sí se presenta puede pedir a la notaría una constancia de comparecencia, que sirve para reclamar las arras o la cláusula penal, o el cumplimiento del contrato ante un juez.
¿? ¿La promesa me hace dueño del inmueble?
No. Solo la escritura pública registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos transfiere la propiedad.